再建築不可物件は、特定の土地において建物を解体した場合、再度建物を建てられない不動産を指します。再建築不可物件は相場と比較して買取価格が下がりますが、売却そのものは可能です。
さらに、再建築不可物件を「再建築可能」物件にできる可能性もあります。
そこで、再建築不可物件を再建築可能物件にする方法と、再建築不可物件の買取価格について紹介します。
再建築不可物件とは
建築基準法において、「建物は、土地が幅員4m以上の道路に、2m以上接していなければならない」という接道義務が定められています。再建築不可物件は、接道義務をクリアしていない物件を指します。
接道義務とは、救急車や消防車などが通れるようにする目的があり、救助や消火を速やかに行うために義務付けられているのです。
再建築不可物件を再建築可能物件にする3つの方法
再建築不可物件を運用するための方法として、「再建築可能物件」にする方法が挙げられます。そこで、再建築可能物件にする方法について見ていきましょう。
隣接する土地を買い取る
再建築不可物件だとしても、接道義務をクリアできれば再建築可能物件にできます。例えば、隣の土地を買い取って土地を拡大できれば、道路と接する面積を広げることが可能です。道路と接した場所が2m未満の場合は、2m以上の間口にすることで再建築不可物件を再建築可能物件にできます。
土地を借りる
隣接する土地を交換したり買い取ったりできない場合には、借りることで再建築可能物件にする方法もあります。自分の土地ではなかったとしても、通行権利があれば接道義務をクリアしていると判断されます。そのため、工事をする期間のみ、隣接する土地を借りる方法も検討しましょう。
なお、一定期間土地を借りるだけでも、賃貸借契約書で契約を結び、土地を借りる代金や期間に関して明確にすることが重要です。
セットバックをする
セットバックは、敷地の一部を「みなし道路」として、道路を広げる方法です。道路の中心部分から2mの場所を道路と敷地の境界線にして、敷地を部分的に道路として扱います。しかし、セットバックでみなし道路を作った場所にガレージといったものは設置できないため注意しましょう。
再建築不可物件はいくらで売れる？売却価格の相場とは
再建築不可物件は相場と比較すると、5～7割ほどで売却できるケースが一般的です。
ローンを組みにくい
再建築不可物件はローンを審査する際、住宅を建てられない土地であることから「価値が低い」と判断され、住宅ローンを組めなかったり、組めたとしても金利が高かったりします。そのため、キャッシュで購入しなければならず、購入希望者が見つかりにくいことが特徴です。
建て替えできず運用しにくい
物件が不要になった際に売却しにくいことや、物件が古くなっても建て替えられないといったデメリットがあります。不動産として運用しにくいため、相場よりも低い価格で取引されます。
安全性を保証できない
再建築不可物件は、建築基準法が定められる以前から建っているため、築年数が経過しています。経年劣化することで補修や補強をしなければなりませんが、法律で定められた範囲でのリフォームをする必要があり、十分に補修や補強をできない可能性が高いです。
再建築不可物件の売却方法はプロに相談しよう
再建築不可物件は、売却できないというわけではありません。安い価格で購入して、リフォームしたうえで賃貸物件として運用したい方や、リフォームをして住みたい方など購入を希望するケースはあるため、適正な価格を設定すれば売却することは可能だといえます。
再建築不可物件は、解体して再度住宅を建てられませんが、リフォームは可能です。再建築不可物件を所有している場合には株式会社あきんどにお問い合わせください。状況をヒアリングしたうえで、最適な対処法をアドバイス致します。
再建築不可物件売却をお考えの方はこちら