自然死のあった物件は、告知義務がある？事故物件専門業者が解説

事故物件買取・売却の知識自然死のあった物件の告知義務

事故物件と言うと事件や事故などで人が亡くなった物件とのイメージが強いでしょうが、自然死の場合は事故物件に該当するのか、疑問に思う方は少なくないはずです。

事故物件の場合は告知義務がありますが、自然死の場合はどうなるのか詳しく解説します。

そもそも自然死とは

ではまず、そもそも自然死とはどんな場合に当てはまるのか説明しましょう。自然死は加齢による身体機能の低下によって死亡することを指しています。老衰と言うとわかりやすいのではないでしょうか。自然死には病死や外傷による死亡は含まれません。延命治療を行わず、年齢が進むことで自然に亡くなった場合が自然死です。

自然死のあった物件は告知義務はあるのか

では次に、自然死のあった物件は入居者に対して告知義務があるのかについて説明します。

告知義務とは

事故物件を売却したり賃貸する際には、物件で何があったのかを売主・貸主が買主・貸主に対して伝えなければなりません。これを「告知義務」と言います。告知義務があるにも関わらず故意に事実を隠すと、民事上の責任を問われる可能性があるので注意が必要です。

事件性のない自然死は「原則」告知義務なし

人が死亡していても、事件性のない自然死や突然死の場合は告知義務はありません。その他、足を滑らせて転倒するなど不慮の事故や、誤嚥も告知義務はないと国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」にて定められています。

自然死でも告知義務があると判断されるケースとは

ただし、以下のケースに当てはまる自然死は告知義務があります。

突然死から発見までの期間が長い場合

突然死から発見までの期間が長い場合、遺体が腐敗して特殊清掃が必要になる場合があります。

掃除をしてあっても、心理的瑕疵、つまり居住者が嫌な気分になる欠点がある場合は、事故物件に該当し告知義務が発生するのです。

ただし突然死によって特殊清掃を行っても、おおむね3年経てば告知義務はないとされています。

発見が遅かった自然死・孤独死

発見が遅かった自然死・孤独死についても、心理的瑕疵があるとされれば告知義務は発生します。「自然死＝告知義務がない」というわけではないため、いつ発見され遺体がどのような状態だったのか、特殊清掃を行ったのかなど、さまざまな視点から判断しなければなりません。

「心理的瑕疵」があると自然死でも告知義務が発生

自然死であっても、心理的瑕疵があると告知義務は発生します。どんな状態だと居住者が嫌な気分になるかは一概には言えません。

たとえば、死後2日なら良いけれど3日以上は嫌な気分になると思う人もいれば、死亡直後に発見されていないと嫌と思う人もいるということです。国土交通省のガイドラインにも「死後◯日以上」と明確な日数定義はありません。では告知すべきか迷った際は一体どうすべきなのでしょうか？

自然死でも告知義務があるか迷ったときは

自然死であっても告知義務があるか迷った時は、後にトラブルが発生するのを避けるためにも、まずは不動産会社に自然死があったことを伝えることをおすすめします。その上で告知するかを判断してもらうのが良いでしょう。

まとめ

自然死や突然死は事件性がないため、原則としては告知義務はありません。ただし、心理的瑕疵があると判断された場合は告知義務が発生します。住む人が嫌な気分になるか、ならないかを基準に考えると良いですが、もし判断がつかなければ不動産会社に相談しましょう。故意に隠蔽したとみなされると、民事上の責任を問われる可能性もあるので、安易に判断しないことをおすすめします。

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