事故物件を売却する際には必ず買主に対して告知義務を行わなければなりません。しかし、「事故物件を突然相続することになったためどのように扱うべきか分からない」「告知義務は耳にしたことがあるが具体的にどのようなことなのか分からない」という方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで、告知義務とは何か、また、告知をするタイミングなどを解説します。
事故物件の告知義務が必要なケースと瑕疵物件について
事故物件の告知義務が必要なのはどのような物件なのか、事故物件と瑕疵について解説します。
事故物件と心理的瑕疵
事故物件の告知義務とは、「この家には住みたくない」と思うような心理的瑕疵がある物件の場合、売却時に買主に対して事故物件である旨を伝えることです。
「瑕疵」とは法律用語であり、傷や欠陥などを意味します。事故物件を売却する際に、水漏れしている・雨漏りしているなどの瑕疵があると、該当物件に住みたいとは思わないでしょう。物理的瑕疵と同様に、「物理的に問題はなくても住みたいと思えないような事故」があると、心理的瑕疵物件になるのです。
例えば、以前住んでいた方が殺害されるといった事件が起こった物件は、一般的に心理的瑕疵がある事故物件として扱われます。
殺人事件が起こった物件であるということを知らされたら、「ほとんどの人が好んで契約することはない」と判断されるためです。
しかし、なかには事故や事件が起こった物件でも気にせず住めるという人もいます。気にせず住める人にとっては、事故物件は心的瑕疵物件にはならないといえるでしょう。ただし、心理的瑕疵であるかどうかは、個人の考え方で決まるものではなく、いくつかの条件で判断されるものなのです。
事故物件だと判断される条件
事故物件（心理的瑕疵物件）だと判断される条件としては、以下のようなことが挙げられます。
- 該当物件で居住者が自殺した場合
- 該当物件で殺人事件が起こった場合
- 該当物件で居住者が孤独死して腐敗した場合
- 該当物件で火災が起こり、居住者が焼死した場合
なお、マンションやアパートの場合は、自身の所有する物件で事故が起こったわけではなく隣の部屋や共用部分で事故が起こった場合でも、自身が所有する物件が事故物件だと判断されることがあります。
事故物件の心理的瑕疵は物理的なものではなく、法律で条件が定められているわけではありません。
しかし、心理的瑕疵がある事故物件にも関わらず告知義務を怠りトラブルが起これば、結果として裁判所に判断をゆだねることになります。
自身が管理する物件が事故物件と判断されるかどうかが分からない場合には、告知義務違反といったトラブルを防ぐためにも、専門家にアドバイスをもらうことが大切です。
事故物件の告知義務違反をしたらどうなる？
事故物件を売却する場合、心理的瑕疵を含めた瑕疵が査定額を左右します。心理的瑕疵については非常に大切なポイントであり、査定後に告知をした場合は再度査定をやり直さなければなりません。
また、事故物件の告知義務を怠り、売却が決まってから事故物件であることが発覚すると、告知義務違反と判断され損害賠償を支払わなければならないケースがあります。
事故物件の売却を検討している場合には、事故物件であることをあらかじめ伝えたうえで査定を受けなければなりません。
事故物件に関する法律について詳しく知りたいという方は、『事故物件は買取してもらえる？知っておきたい法律について解説！』をご覧ください。
まとめ：告知義務の判断に迷ったら専門会社に相談しよう
事故物件とは心理的瑕疵がある物件を指し、事故物件であることを告知する義務があります。事故物件の告知をすべきかどうか迷う事情がある場合は、過去に告知義務違反と判断された判例を確認してみる方法も有効です。
心理的瑕疵の有無や事故物件の告知義務が必要かどうかを判断するのが難しい場合には、事故物件を専門に扱う不動産会社に相談しましょう。
あきんどは事故物件の取り扱い実績が豊富で、告知義務や瑕疵責任など法律に関する知識を持つスタッフが対応します。事故物件の瑕疵、告知義務の必要性については、お気軽にあきんどへご相談ください。