不動産の売買における心理的瑕疵とは？どこまでが瑕疵に含まれるについても解説！

不動産売買をする際、特に事故物件を売却する場合には心理的瑕疵に関してトラブルになりやすいため注意が必要です。
そこで、心理的瑕疵とは何か、また、心理的瑕疵を申告する際に重要なポイントや告知義務の時効に関して詳しく解説します。

心理的瑕疵とは何か？心理的瑕疵と告知義務について

事故物件を売却する際に必ず知っておきたい心理的瑕疵と、告知義務に関して紹介します。

心理的瑕疵物件とは

心理的瑕疵とは、物件そのものにトラブルが起こるわけではないものの、嫌悪を抱くようなトラブルがあった不動産を指します。
心理的瑕疵物件と挙げられるのは、自殺や殺人、孤独死などがあった物件です。例えば、元々住んでいた人が自殺をした場合、該当物件は事故物件となるため、一般的な不動産売買よりも難しいことが一般的です。

告知義務とは

人が殺されたり自殺したり、孤独死したりした物件にあえて住みたいと感じる人はいないため、事故物件を売却する場合には買い手に対し事故物件であることを通知する必要があります。

事故物件であることを通知する義務は告知義務と呼ばれ、基本的に説明書に記載したうえで直接説明し、契約書にも記載しなければなりません。心理的瑕疵がある物件の告知義務をしないと、後から事故物件であることが発覚した際に損害賠償請求をされる、もしくは契約を解除される場合があるため十分に注意しましょう。

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告知義務が発生するケース

事故物件の場合は、あらかじめ事故物件であることの告知が必要です。事故とは、自殺や殺人、変死、不審死、孤独死などが挙げられます。
また、人が亡くなった後、長期間経過して遺体が腐敗していた場合にも、告知義務が必要だといえるでしょう。

告知義務が発生しないケース

物件の所有者がなくなった場合でも、買主に対して告知義務が発生しないケースもあります。
例えば、自宅で倒れて病院に運ばれ、病院で死亡が確認された場合や、交通事故に遭った場合などです。ただし、室内で自然死した後すぐに発見されたり、自宅マンションの屋上や階段から飛び降り自殺をしたりといったケースは、告知義務が生じる可能性がありますので、注意が必要です。

告知義務に時効はあるのか

告知義務が必要な心理的瑕疵物件（事故物件）は、事故や事件が起こってからの年数は関係なく、告知する必要があります。

心理的瑕疵を伝えなかったために損害賠償請求された判例では、50年以上前の殺人事件の告知義務を怠ったとして心理的瑕疵が認められたケースがあります。
そのため、告知義務に時効はないといえるでしょう。

なお、事故物件の建物を取り壊して更地にした場合や、過去に事故があった土地に新しい住宅を建てた場合でも事故物件となり、告知義務が生じます。また、事故物件を購入した人が他の人へ売却した場合でも、告知義務がなくなることはありません。

告知義務をしないと損害賠償を請求されることもある

事故物件を売却する際には、必ず告知義務をする必要があります。
事故物件であることを伝えず、後から事件や事故の現場であるということが分かると、心理的瑕疵が認められて損害賠償を請求される場合があるため注意が必要です。

さらに、不動産会社への告知を行わなかった場合、不動産会社から損害賠償を請求される場合があります。

心理的瑕疵がある事故物件かどうかは専門家へ相談しよう

事故物件とは、一般的に望んで住みたいという人がいない物件であり、取り扱いが難しいものです。また、買主や売主によって考え方も異なります。
しかし、いずれの場合も重要なことは告知義務をすることです。また、室内のクリーニングやリフォームを行う必要があるケースも少なくありません。

心理的瑕疵物件かどうか、事故物件として扱われるのかを判断するのが難しい場合には、事故物件を専門に扱う「あきんど」へご相談ください。

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